La règle des 120 jours pour de la location courte durée en France

En France, la location de courte durée est encadrée par plusieurs lois visant à éviter la tension locative dans certaines zones et à préserver l’équilibre du marché immobilier. Parmi ces lois, la règle des 120 jours constitue une contrainte majeure pour les propriétaires louant leur résidence principale.

Instaurée par la loi pour une République numérique de 2016, elle impose une limite stricte au nombre de jours pendant lesquels une résidence principale peut être louée en courte durée.

Dans cet article, on vous explique en détail les implications de cette règle, les sanctions encourues en cas de non-respect, et les stratégies pour les investisseurs désirant tirer parti de ce type de location tout en restant en conformité avec la loi.

En quoi consiste la règle des 120 jours en location courte durée ? 

La règle des 120 jours stipule que les particuliers peuvent louer leur résidence principale pour une durée maximale de 120 jours par an. Cette règle s'applique dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les zones dites "tendues" (zones où la demande locative excède largement l'offre).

L'objectif est de réguler le marché immobilier et d'éviter la transformation massive des logements en meublés touristiques, au détriment des locations longue durée.

Pourquoi 120 jours ?

La limite de 120 jours en location courte durée a été fixée pour différencier les particuliers qui louent occasionnellement leur logement de manière complémentaire des professionnels de la location touristique. Une durée annuelle supérieure ferait basculer l'activité dans une logique professionnelle, soumise à des obligations administratives et fiscales plus lourdes.

Quels logements sont concernés ? 

• Les résidences principales : Ce sont les habitations où le propriétaire ou le locataire réside au moins 8 mois par an. Par conséquent, la règle des 120 jours s'applique strictement pour ces logements.

  
  

• Les résidences secondaires : Elles ne sont pas concernées par la limite des 120 jours. Toutefois, leur mise en location courte durée peut nécessiter une autorisation spéciale, notamment un changement d’usage du bien. Certaines villes imposent des procédures complexes, comme la compensation : le propriétaire doit transformer un local commercial en logement pour compenser celui destiné à la location touristique.

Les obligations administratives des investisseurs

Pour être en conformité avec la loi, les investisseurs doivent respecter plusieurs obligations :

• Déclarer leur logement en mairie : Dans les villes concernées, une déclaration en ligne ou physique est obligatoire. Partant de ce principe, un numéro d'enregistrement doit être affiché dans toutes les annonces publiées sur les plateformes.

• Respecter la limite des 120 jours : Les plateformes sont tenues de bloquer automatiquement les annonces dès que le seuil annuel est atteint. Cela limite les abus, mais il revient toutefois à l’investisseur de s'assurer de ne pas dépasser cette durée.

• Obtenir une autorisation de changement d’usage : Pour les résidences secondaires et dans certaines communes comme Paris ou Nice, cette démarche est obligatoire.

• Se conformer aux règles de copropriété : Les règlements de copropriété peuvent restreindre ou interdire les locations courtes durées. Avant de se lancer, il est donc indispensable de consulter ces documents.​​

Les sanctions en cas de non-respect

Les sanctions pour non-respect de la règle des 120 jours ou des autres obligations peuvent être lourdes :

• Amendes : Jusqu'à 50 000 € par logement pour les propriétaires qui louent illégalement.

• Désactivation des annonces : Les plateformes peuvent suspendre les annonces qui ne respectent pas la règlementation.​

• Recours judiciaires : Les copropriétaires ou la mairie peuvent engager des actions en justice contre un investisseur en infraction.

Les conséquences pour les investisseurs

1. Opportunités

Malgré les contraintes, la location courte durée reste une stratégie lucrative, notamment dans les zones à forte demande touristique. En respectant la réglementation, les investisseurs peuvent générer des revenus complémentaires tout en limitant les risques juridiques.

2. Limites

Les restrictions croissantes peuvent réduire la rentabilité pour certains profils d’investisseurs. Les autorisations administratives, les règles de copropriété ou encore les contraintes fiscales peuvent freiner les ambitions des nouveaux entrants.

Les prérequis pour de la location courte durée

• Se renseigner en amont : Avant d’acheter un bien à vocation touristique, vérifiez la réglementation locale et les possibilités de location.

• Opter pour des villes hors zones tendues : Les communes rurales ou petites villes peuvent offrir davantage de libertés pour les locations courtes durées. 

• Diversifier ses stratégies locatives : La location moyenne durée (baux de 1 à 10 mois) est une alternative intéressante et moins réglementée.

• Faire appel à un professionnel : Les experts en gestion locative (type conciergerie) et juridique peuvent vous accompagner pour rester en conformité avec la loi.

En Conclusion

La règle des 120 jours, bien qu'encadrante, offre un cadre clair pour concilier rentabilité et respect des réglementations. En vous adaptant à ces contraintes, vous sécurisez votre activité et maximisez vos revenus de manière durable.

Partant de ce principe, une gestion stratégique et conforme reste la clé du succès en location courte durée.