Location meublée courte durée : Bonne ou mauvaise idée ?

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour le mettre en location saisonnière ? Avant de vous lancer dans une telle opération, assurez-vous de connaître ses avantages et ses inconvénients. 

Êtes-vous prêt à mettre votre logement sur le marché de la location de vacances ? Quelles sont les opportunités d’investissement mais également les points de vigilance à prendre en considération avant de vous lancer ?

Dans cet article, notre conciergerie vous explique tout ! 

Définition de la location meublée courte durée 

La location saisonnière, ou location de courte durée, concerne les logements meublés de tourisme. Ils sont à destination des vacanciers, touristes et voyageurs d’affaires, qui réservent des hébergements pendant une période de quelques jours à quelques mois. Pour être considéré comme une location de courte durée, le logement ne doit pas être loué plus de 90 jours consécutifs par un seul et même locataire.

​La location saisonnière dispose de deux avantages majeurs qui sont la rentabilité et la flexibilité d’utilisation du logement par le propriétaire. En effet, ce dernier peut générer un rendement locatif supérieur à celui d’une location longue durée, car les prix des loyers à la nuitée sont généralement plus élevés. En outre, le loueur en meublé peut maximiser ses revenus locatifs en saison haute et récupérer le logement pour en faire une résidence secondaire en saison basse, ce qui lui offre une bien meilleure flexibilité que dans le cadre d’un bail d’habitation où le locataire reste en place toute l’année.

Les avantages de la location saisonnière

1) Vous dégagez un rendement locatif élevé

​L’un des premiers avantages d’investir dans une location saisonnière est bien évidemment sa rentabilité locative. La location traditionnelle vous permet d’obtenir bien souvent des rendements compris entre 5 % et 6 %, elle peut atteindre les 10 % dans le cadre de locations de courte durée. Avec un bon emplacement et une bonne gestion, vous pouvez rentabiliser très rapidement votre investissement immobilier.

En fonction de l’emplacement de votre logement, celle-ci peut être extrêmement rentable et vous permettre de dégager un revenu considérable en plus de couvrir la totalité de votre crédit immobilier. En effet, plus le secteur est recherché et touristique, plus votre bien peut être loué cher. 

Par exemple, un studio parisien peut être loué, en moyenne, entre 600 et 1000 € par mois via un bail de location classique. À l’inverse, un studio peut être loué entre 70 et 290 € la nuit. En fonction du taux d’occupation, il est donc possible de multiplier ses recettes locatives par 2, 3, 4 ou plus.

2) Restez libre !

Autre avantage en tant que propriétaire d’une location saisonnière, vous adaptez le planning des réservations comme bon vous semble :  vous pouvez ainsi choisir d’occuper le logement au moment le plus opportun pour vous. La durée des contrats de locations temporaires étant très courte, vous êtes le seul décideur et vous restez libre de louer ou non votre bien immobilier. ​

3) Bénéficiez d'une fiscalité avantageuse​

En termes de fiscalité, les loyers et les charges perçus dans le cadre d'une location saisonnière sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le statut de loueur en meublé  non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Les revenus locatifs sont déclarés et ensuite soumis à l'impôt sur le revenu.

Vous pouvez choisir entre 2 régimes fiscaux pour votre investissement :

• Le régime forfaitaire (micro BIC) : il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire à 50% pour les meublés classés et chambres d'hôtes dans la limite de 77 700€ de revenus locatifs annuels ou 30% pour les meublés non classés dans la limite de 15 000€ de revenus locatifs annuels.​

• Le régime réel : Ce régime vous permet de déduire l’ensemble de vos charges, mais surtout, d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. La combinaison de ces 2 mécanismes juridiques vous permet ainsi de réduire drastiquement votre base imposable, et même de la supprimer. 

4) Évitez les risques d’impayés

Les impayés de loyers sont très faibles comparé à une location classique. En effet, les locataires versent le plus souvent le loyer avant leur arrivée dans les lieux, lors de la réservation en ligne. Ainsi, plus besoin de souscrire à une assurance pour vous prémunir des loyers impayés.​​

5) Limitez les risques de dégradation

Les logements souffrent de peu de dégradations dans le cadre d’une location de courte durée. Les locataires viennent en vacances pour visiter et ne passent que très peu de temps dans le logement en journée. Le ménage est fait régulièrement et le versement de la caution, laissé par les vacanciers en début de séjour, les invite à bien respecter les lieux.  ​

Quels sont les inconvénients de la location saisonnière ?

1) Réaliser des démarches administratives​

La première contrainte de la location saisonnière est liée à la nécessité de déclarer votre bien meublé de tourisme dans votre mairie. Cette mesure a en effet été mise en place afin d’éviter l’explosion des loyers dans les villes touristiques. Les propriétaires sont par conséquent limités en termes de nombre de nuitées autorisées. 

​Également, si votre bien immobilier est localisé au sein d’une copropriété, vous devrez demander l’accord au syndic de cette dernière avant la mise en location de votre appartement ou de votre maison. ​

2) Des revenus locatifs irréguliers​

Les revenus tirés de la location saisonnière sont comme le nom l’indique “saisonniers” et donc extrêmement variables. À l’inverse, une location longue durée classique permet de bénéficier de revenus fixes. Les gains locatifs de la location saisonnière sont liés aux conditions climatiques et sont parfois confrontés aux perturbations dans les transports. ​

3) La gestion locative

La location saisonnière étant basée sur les séjours très courts, il convient de gérer les changements de locataires très régulièrement (parfois tous les jours). Or, cela demande un temps considérable. Vous devrez, en effet, créer et mettre à jour l’annonce, communiquer avec les locataires pour coordonner les dates/horaires d’entrée, rédiger les contrats de location, nettoyer les logements, laver et fournir le linge de maison, gérer l’arrivée et le départ du locataire, etc. 

Si vous gérez les entrées et les sorties par vous-même, vous devrez avoir un emploi du temps très flexible pour accueillir les locataires et faire le ménage entre chaque changement. 

Heureusement il existe plusieurs solutions pour alléger cette charge : 

• Déléguer la gestion à notre conciergerie : LTJ conciergerie se charge de toute les tâches nécessaires à la mise en location.

• L’automatisation : outre les conciergeries, il existe aussi des outils d’automatisation qui simplifient la gestion des entrées et des entrées. Par exemple, des messages envoyés automatiquement aux locataires, des boîtiers à clés ou des applis digitales pour le check in et le check out….

4) Le respect de la réglementation en vigueur

Dernier élément et pas des moindres ; la réglementation en vigueur pour les locations meublées courte durée. En effet, si ces logements sont très rentables pour les propriétaires, ils contribuent aussi à l’augmentation des prix des loyers. Résultat : les locaux qui vivent à l’année ont parfois des difficultés à trouver un logement à un prix raisonnable. C’est pourquoi, de nombreuses communes réglementent la location saisonnière. 

Dans les très grandes villes, comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, …. il faut impérativement obtenir une autorisation de la mairie. Mais celle-ci n’est pas accordée systématiquement. En effet, pour obtenir cette autorisation, il vous faudra soit faire : une demande de changement d'usage ou, une demande de changement d'usage avec compensation en transformant un local commercial en habitation touristique. Le but étant de limiter l’impact des logements saisonniers sur les biens loués à l’année. ​​​

Dans les autres villes, il faudra a minima réaliser une déclaration et parfois obtenir une autorisation supplémentaire (mais dans des conditions moins strictes). 

Il convient donc de vous renseigner auprès de votre mairie avant d’opter pour la location courte durée. 

En Conclusion 

Opter pour la location courte durée permet de bénéficier d’avantages intéressants, tels qu’une meilleure rentabilité des revenus locatifs, une souplesse dans l’utilisation du logement, et des dispositifs fiscaux souvent avantageux.

Néanmoins, ce type de location implique également des défis, comme la complexité de la gestion quotidienne et la nécessité de se conformer strictement aux lois en vigueur.​

Partant de ce principe, ces éléments soulignent l'importance pour chaque propriétaire de bien peser le pour et le contre avant de se lancer dans ce type de location.. Cela pose donc une réflexion de fond : comment les propriétaires peuvent-ils tirer pleinement parti de ce modèle tout en naviguant dans un cadre juridique et pratique de plus en plus exigeant ?