Tout ce que vous devez savoir sur le changement d'usage en location courte durée

Lorsque vous débutez une activité de location meublée en courte durée (location touristique), vous devez préalablement réaliser certaines formalités administratives afin de déclarer dans les règles votre meublé de tourisme vis-à-vis de la loi française.

Toutefois, en fonction de la ville où est située votre location meublée, les démarches à réaliser peuvent être plus ou moins nombreuses. Parmi elles, la règle du changement d’usage sont à prendre particulièrement en considération compte tenu du fait que leur mise en application est de plus en plus surveillée par l’administration fiscale. 

Dans cet article, nous explorons ce concept et vous donnons nos conseils pour ne pas vous entraver dans ses complexités.

Qu'est-ce que le changement d'usage en location courte durée ?

Le changement d’usage est une notion attachée au bien immobilier, et à l’utilisation qui en est faite par son propriétaire. Pour les locaux, le droit français distingue deux catégories :

• Les locaux à usage d’habitation (qui servent donc au logement) ;

• Les locaux destinés à un autre usage.

Les domaines d'application du changement d'usage

Selon la ville dans laquelle est située votre location courte durée, vous devez possiblement appliquer la procédure de changement d’usage, qui vient s’appliquer à la déclaration obligatoire en mairie. Néanmoins, toutes les villes de France de ne sont pas impactées de la même manière par cette mesure (art L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation & art 232 du Code Général des Impôts), car la règle du changement d’usage concerne principalement :

• Les grandes agglomérations françaises de plus de 200.000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux...)

• Les villes des départements de la petite couronne parisienne (Haute-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne).

• Les communes de plus de 50.000 habitants, considérées comme zone tendue à cause de l’instabilité qui réside dans leur parc immobilier.

Changement d’usage : dans quel cas est-on exonéré ?

Dans certains cas, vous pourrez être exonéré de cette obligation, il s’agit des cas où :​

1) Vous louez votre résidence principale

Si vous mettez en location votre résidence principale, en totalité ou en partie, vous n’aurez pas à obtenir d’autorisation pour le changement d’usage, et ce tout simplement puisque, s’agissant de votre résidence principale, vous n’opérez pas de changement dans l’utilisation que vous faites du logement, que vous occupez toujours au moins 8 mois dans l’année.

2) Vous louez une seule fois dans l'année en courte durée

Dans le cas d’une résidence secondaire, ou d’un investissement locatif, il vous est possible de louer votre bien une unique fois dans l’année sans avoir besoin d’obtenir une autorisation de changement d’usage. Cette possibilité a émergé d’un arrêt de la Cour de cassation rendu le 18 février 2021 qui a estimé que le caractère répété de la location en courte durée, qui imposait donc l’obtention d’une autorisation de changement d’usage, était constitué à partir de deux locations dans la même année. Ce qui implique donc qu’une unique location est possible sans avoir à obtenir une autorisation.

Changement d’usage : comment obtenir l’autorisation ?

Pour obtenir ce changement d’usage, vous devez vous rendre sur le site internet de la mairie où se situe votre location puis compléter en ligne le formulaire de demande d’autorisation (ou télécharger le formulaire et le renvoyer au service de l'Urbanisme et de l'Habitat de la marie). 

Comme pour la procédure de déclaration en mairie, l’autorisation de changement d’usage pour les locations de courte durée est obligatoire et délivrée à titre personnel. 

Enfin, les propriétaires et les locataires autorisés devront informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme. Le syndic devra inscrire un point d’information sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition permettra de limiter les conflits entre copropriétaires en levant l'anonymat du loueur, qui sera dès lors incité à prendre toutes les mesures nécessaires pour limiter les nuisances de sa location touristique.

Quels sont les risques en cas de non-respect de la réglementation ?

Louer un bien sans avoir préalablement obtenu une autorisation de modification d’usage alors que cette dernière s’imposait peut avoir pour conséquence :

• La nullité du bail (article L.631-7 du CCH) ;

  
  

• La condamnation au paiement d’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € par local (article L. 651-2 du CCH).

Dans le cas de manœuvres frauduleuses, comme la dissimulation / tentative de dissimulation de l’infraction, les sanctions peuvent aller jusqu’à un an d’emprisonnement et/ou une amende de 80 000€.

Le système de compensation lié au changement d'usage

Dans certains cas, l’autorisation de changement d’usage peut être assortie d’un système de compensation qui contraint les propriétaires de meublé de tourisme à acheter un local commercial, similaire (d'un point de vue géographique et de superficie) au bien qu’ils souhaitent proposer en location courte durée, afin de le convertir en local d’habitation.​

Cette règle de compensation, très lourde à supporter d’un point de vue financier, permet avant tout de diminuer drastiquement les abus en termes de location touristique, et également de lutter contre la pénurie de logement en maintenant ainsi un nombre identique de biens destinés à l’habitation. Toutefois, ce dispositif de changement d’usage avec compensation n’est pas systématique et s’adresse généralement aux propriétaires multi-biens qui souhaitent louer simultanément plusieurs de leurs biens au sein de la même agglomération.

Exemple : La ville de Nice délivre aux propriétaires de meublé de tourisme une autorisation de changement d’usage, sans aucune compensation, uniquement pendant les 6 premières années de location. Passé ce délai, les propriétaires désireux de poursuivre cette activité de location touristique devront cette fois-ci passer par le régime de compensation.

Chaque commune ayant fixé ses propres règles en matière de changement d’usage et de dispositif de compensation, n’hésitez pas à vous rapprocher de la mairie où se situe votre meublé de tourisme.

En Conclusion

Pour tirer parti du marché en plein essor de la location courte durée, il est crucial de comprendre les règles complexes du changement d'usage. Même si les sanctions peuvent sembler sévères, il revient souvent aux autorités municipales de prouver le changement d'usage, ce qui offre une certaine latitude aux investisseurs. En vous appuyant sur le savoir de nos experts et en nous confiant votre projet, naviguer dans ce domaine sera forcément lucratif.​